写字楼遭遇散售"打折门"？

      诸如丰联广场大厦这样的“打折叫卖”现象再次把“散售”推进舆论漩涡中。当前，政策因素使得不少开发商在资金方面不是囊中羞涩，就是捉襟见肘。写字楼开发者正面临着新一轮的市场博弈。

     “是退出销售市场转为自身持有还是顶住压力继续销售？”达文中澳物业助理总经理、战略发展总监田青阳认为，在成熟市场中只有少量写字楼采取分散产权销售模式，大部分是开发商自身持有经营，但在北京恰恰相反，这与开发商资金链有一定的关系。

     “散售是有风险的”现已成为众开发商、代理行等业内人士心照不宣的认同。周晓骏骅告诉记者：“早些年，有丰富开发经验和资金的公司，多为海外资本，看到长期持有的租金回报比较高，而且只租不售的资产包更利于他们再融资，长期持有是他们的必然选择。与此同时，国内的开发企业更习惯于先售，以缓解资金压力，如若出售不动，再持有出租。时转今日，国内写字楼的开发者发现早卖物业，资金回流快的方式已不太可取。因为房价涨得很快，早卖反而容易亏损收益：其一，早卖得到的未必是最高收益；其二，卖一部分以后，剩余部分的租金很难达到预计的回报。”

      诚然，随着开发企业的成熟，他们也更多开始考虑物业在资本层面上的运作。持有一定比例的物业不仅有利于调整资产比例，而且对股市融资、银行贷款、吸引外资基金都非常有利。难道散售写字楼真的已成众矢之的，百害无一利？

     “中国地产业的发展是分阶段的——先是开发、管理，后是让地产升级为金融产品。后者对企业资金量要求很高。而在开发阶段，财务杠杆将起到很大的撬动作用，但要求资金量相对少，因此很多企业会打散销售。后期如果有外资银行进入，那么作为金融产品就会进行整体收购，这就是现阶段写字楼存在打散销售的根源。”陈晟解释说，“如果一个国内大型企业，有一个50万平米综合体，现阶段会思考20万平米还是30万平米卖掉，但后期如果有基金支持，可能会降低打散销售量。但当持有现象变成主流，打散销售就会越来越少，目前一线城市正在向这一进程发展。”