二手商铺投资技巧 淘金二手商铺"六步走"

    通过前两个步骤调查之后，钟先生在专家的建议下，决定再了解一下商铺的土地用途。因为他了解到，目前市场上有一些商铺原来是住宅，后来是通过“居改非”，改变土地的使用性质，他想要了解清楚，以免日后与邻居发生矛盾。

    【专家点评】上海联业律师事务所主任律师王展表示，目前有些地段的商铺是通过“居改非”改造而成的，但土地使用证上注明的仍然是“住宅用地”。但房东出售时很可能按“商铺”出售，投资者购买的时候就要特别注意了。对于一些不是通过正规渠道批准的“居改非”，日后可能面临被取消的风险。

    因此他建议在签订合同时还是要对房产证专门拟立一个条款，注明双方的约定和违约赔偿的方式。而如果是私自“居改非”的，投资这样的商铺存在很大的风险，有可能无法办理营业执照，没有经营资格，所以不建议购买此类商铺。

    【第四步】租赁状况要摸清租客是否准备购买商铺？租期还有多长？室内装修部分如何处理等等，这些都是投资者需要提前了解清楚的。

    卖家告诉钟先生，租客放弃优先购买权，请他放心。但钟先生觉得还是应该多了解一些情况，于是他跟租客进行了交流，租客告诉他租期还没有到期，因此告诉他如果要提前解除租赁合同，需要在装修方面进行补偿。

    【专家点评】王展表示，钟先生这么做很有必要，因为对于正在租赁过程中的商铺而言，面临的问题有不少，需要提前处理。

    首先要处理的是优先购买权。如果卖家已出租给别人，那么在转让时，业主通常需提前三个月告知租客出售事宜，因为租客享有优先购买权。如果合同在有效期之内的，对买家有约束力的，因此对于自用目的的买家来说，要提前协商这个问题。提前把租约解除掉。如果卖家表示租客放弃了优先购买权，那么也必须由卖家提供相应的书面证据，作为合同中附生效条件的条款。

    对房屋设备装修装饰的约定要详细。二手商铺都是经过装修的，可能带有各种设备，在买卖合同中要单独做个附件，列出《房屋设备装修装饰清单》。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明，如果不包括，折价是多少也要说清楚。

    【第五步】税费问题先厘清税费如何承担，要提前了解。

    钟先生很担心税费问题，因为他了解到卖家需要承担营业税等诸多税费，这是一笔不小的费用，所以他还是想了解一下，税费是不是全部包括在房价里面？

    【专家点评】娄锋表示，钟先生的做法看似多余，但实际上并不多余。进行商铺交易，需要交纳的税费主要有：营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税。这些费用大概能够占到售房利润的一半。因此对于卖家来说，他可能不愿意承担如此大的开支。如果商铺报价中不包括税费，因此税费如何承担，需要双方共同协商来决定，否则会因为税费分担问题而导致交易无法完成。

    有专业人士建议，对于公司出售商铺的情形，可以采用股权转让的形式来合理规避部分税费，因为这两者转让方式所缴纳的税费大不相同。

    【第六步】资金准备要充裕如果想要从商业银行办理按揭贷款，则需要了解一些贷款方面的问题。

    最后，钟先生到商业银行咨询了一下商铺按揭贷款方面的问题，他想了解一下当前对于商铺贷款有什么限制。

    【专家点评】工商银行上海分行漕河泾支行信贷部有关人士表示，目前对商铺贷款审核比较严格，最低标准是面积超过50平方米、总价超过40万元，大多为临街具有独立产权的商铺，而对于分割型的商铺，则属于控制范围内。此外，商铺按揭贷款的成数也不高，商业银行会根据评估公司给出的具体评估价格来确定，最高不会超过评估价的5成，如果评估价低于实际成交价，那么实际贷款成数要少于五成。