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二手商铺投资技巧 淘金二手商铺"六步走"

文章来源:理财周刊 时间:2008-8-17 23:47:59 浏览:
二手商铺的投资潜力清晰可见,因此投资者可多加关注,但其投资方式应与一手商铺有所区别,其中还是有着不少的投资选择技巧。总体来说,淘金二手商铺可以分“六步走”。

    二手商铺的投资潜力清晰可见,因此投资者可多加关注,但其投资方式应与一手商铺有所区别,其中还是有着不少的投资选择技巧。总体来说,淘金二手商铺可以分“六步走”。

    二手商铺也有金可淘。记者了解到,在京沪穗等一线城市里,有为数不少的二手商铺进入房产交易市场,其中不乏一些成熟的街铺等,这对于投资者来说,除了直接从开发商手中购买新开发的物业之外,二手商铺也是一种选择。

    但相对一手商铺来说,投资二手商铺与前者有着诸多不同,比如如何考察商铺的实际价值,其交易环节要规避的风险有何不同等。根据专家介绍,本刊在此结合具体案例,重点介绍如何考察二手商铺价值、了解规划变更等六个方面的内容,供投资者参考。

    二手商铺有金可淘广州中原地产商铺部高级营业经理廖楚涛表示,二手商铺的价值评估要客观一些。他说:“二手商铺的价格可以通过租金回报收益来进行测算,而这不像一手商铺,存在过分人为包装、炒作的成分。”上海美联物业商铺部副营业经理娄锋告诉记者,二手商铺的投资风险更易控制。二手商铺的成长性也是可以预见的,周边的商圈环境到底如何,未来的商圈是否变坏,在购买二手商铺的时候已能够确定。

    记者了解到,目前京沪穗三地的二手房市场上,有不少商铺挂牌转让,很多商铺还特别注明“带租约”,此类商铺买入便可产生收益。投资者不妨关注此类物业,说不定从中能发现有价值的物业。

    淘铺可分“六步走”投资二手商铺是一项非常专业的投资。专家表示,投资二手商铺,需要在商铺价值评估、商铺性质、商铺租赁状况调查等方面做好扎实的准备工作。下面结合具体案例来一一分析。

    【第一步】价值评估要精确有别于一手商铺,二手商铺的价值可以评估,而对于投资者来说,如何精确地确定商铺的价值,这对投资的成败有着密切的关系。

钟先生手中有一笔闲钱,股市风险加大,他想投资商铺,沪上一家房产中介公司的经纪人向他推荐了一套街铺,对方报价45000元/平方米,钟先生在专业人士的建议下,决定先对商铺进行考察,以便确定其价值。

    【专家点评】廖楚涛表示,投资二手商铺是一项非常专业的投资,为了控制风险,首先要做的就是对商铺价值进行评估。有些投资者根据人流量的多少来决定商铺价值的大小,这是不可取的,因为人流量并不一定能够转变为有效购买力,而这会影响到商铺的经营状况,进而影响到商铺的投资收益。

    廖楚涛表示,投资者在考察商铺价值时,可以根据商铺的租金,结合市场整体投资回报率来测算其价格,公式可简单表述为:(月租金×11)/单价=收益回报率(其中11表示一年内出租11个月)。比如当前市场公认的商铺投资回报率在5%左右,如钟先生所考察的商铺月租金能达到7元/平方米?天的话,则适合投资。

    在此需要提醒的是,投资者在考察商铺的租金价格时,并不要只看卖家提供的租赁合同,而是要到市场上多取一些点进行调查,以免因卖家提供虚假合同而上当受骗。不过,为了能够更加精确地评估商铺价值,专业人士建议聘请专业的评估公司进行评估,投资可以根据专业公司提供的风险评估报告,再来决定是否投资。

    【第二步】规划变更要当心商铺所在区域是否会面临规划方面的变更,这也关系到投资成败,需要小心谨慎。

钟先生突然想到一件事,自己的一个朋友从开发商手里购买了一套商铺,由于面临规划变更而左右为难。他不知道投资二手商铺是否也面临此类问题?

    【专家点评】娄锋表示,对于一个商铺而言,其整体商圈的商业规划很重要。商铺的价值受到周边环境、商业规划的影响特别大。“我曾经碰到过有投资者购买了街铺之后,却面临着被拆迁的尴尬局面,这对投资者来说就要承担不小的损失了。”他说。因此娄锋认为钟先生了解规划变更信息是十分必要的,他建议投资者在不妨到规划部门了解一下,商铺所在位置是否存在新的规划方面的变更,或者也可以向周边的租客打听。

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